Este impuesto, el IRPF, comprende las rentas derivadas de bienes inmuebles, por el arrendamiento, subarrendamiento, así como por la constitución o cesión de derechos de uso o goce de los mismos, siempre que los mismos no constituyan una transmisión patrimonial.
El IRPF es un impuesto anual del que se hacen anticipos mensuales obligatorios que se toman en cuenta al final del período, y que pueden considerarse pagos definitivos si el contribuyente así lo decide. De esta forma queda liberado de liquidar el impuesto y presentar la Declaración Jurada anual.
TASA DEL IRPF ANUAL POR ARRENDAMIENTOS y ANTICIPOS
Es el 12%, pero el resultado se netea con los anticipos mensuales obligatorios del 10,5%. Así se puede obtener crédito ante la DGI, posibles de utilizar a futuro.
Para calcular los anticipos mensuales, que se pagan mensualmente de acuerdo al calendario establecido, se toma como valor de referencia el fijado en el contrato de alquiler, del cual se retiene el 10,5% a mes vencido por IRPF.
Importante: No deberán efectuar el anticipo cuando:
*La totalidad de las rentas sean objeto de retención. No obstante, cuando el responsable no haya efectivizado el cobro del arrendamiento, el contribuyente deberá realizar los anticipos a efectos de hacer valer el correspondiente contrato en una acción judicial.
*Se haya realizado el trámite de la exoneración por arrendamiento de inmuebles referida anteriormente.
CALCULO DEL IMPUESTO A PAGAR POR ARRENDAMIENTO
El impuesto se determina aplicando la tasa del 12% al valor de la renta computable y deduciendo los importes retenidos o anticipados.
Es así que tenemos cómo se calcula la Renta Computable:
Ingresos por arrendamientos del período – Créditos incobrables (alquileres no pagos luego de 3 meses) – Comisión de Administradora de Propiedades – Honorarios por Suscripción y/o renovación de contratos – IVA de los Honorarios y de la Comisión referida – Pagos de Contribución Inmobiliaria – Pagos del Impuesto de enseñanza primaria = RENTA COMPUTABLE
DEDUCCIONES
Las deducciones se realizan aunque el inmueble no haya permanecido arrendado durante todo el período, salvo que se trate de contratos de arrendamientos por plazos menores a doce meses. En esos casos las deducciones por pagos de contribución inmobiliaria e impuesto de enseñanza primaria deberán proporcionarse por el período en que estuvo arrendado el inmueble.
Es importante aclarar que si la persona tiene varias propiedades en alquiler, se toma en cuenta para el Impuesto el monto total de los alquileres, y asimismo se suman otras rentas de capital, como por ejemplo intereses de cuentas bancarias.
SITUACIONES POSIBLES EN LOS ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES
1-Arrendamiento de inmueble a través de un agente de retención: como Contaduría General de la Nación, Anda, inmobiliarias, etc. El agente es el encargado de retener y verter el impuesto mensualmente.
IMPORTANTE: La retención se calcula como el 10,5% del total de ingresos devengados.
Además, cuando el responsable no haya efectivizado el cobro del arrendamiento, el contribuyente deberá realizar los anticipos a efectos de hacer valer el correspondiente contrato en una acción judicial.
Los agentes de retención deben presentar mensualmente detalle con los arrendamientos y retenciones realizadas, de todos los alquileres de inmuebles que acrediten.
2.Cuando no existe un agente de retención:
En este caso el propio contribuyente deberá efectuar los anticipos mensuales. El anticipo se calcula como el 10,5% del total de ingresos devengados.
En ambos casos mencionados los contribuyentes podrán dar carácter definitivo a las retenciones efectuadas y a los anticipos realizados, quedando liberados de practicar la liquidación del impuesto y presentar la correspondiente declaración jurada anual, formulario 1101.
Cuando se opte por dar carácter definitivo a alguna de las retenciones o a alguno de los anticipos, se entenderá que la opción se efectúa por la totalidad de los referidos rendimientos.
3.Otros rendimientos de capital inmobiliario por ejemplo derecho al uso de la azotea para colocar una antena
En otros rendimientos de capital inmobiliario, el contribuyente no está obligado a realizar los anticipos mensuales.
*Si actúa un agente de retención, Estado, contribuyentes del IRAE incluidos en el grupo Cede, etc. de los referidos anteriormente, podrá darle carácter definitivo a las retenciones efectuadas quedando liberados de practicar la liquidación del impuesto y presentar la correspondiente declaración jurada anual.
*Si no actúa un agente de retención, deberá presentar la declaración jurada, formulario 1101 y pagar el saldo al código 101.
Las retenciones y anticipos en este caso se calculan como el 12% del total de ingresos devengados.
EXONERACION DE IRPF EN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
Las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles estarán exoneradas cuando se verifiquen ciertas condiciones.
El IRPF es un impuesto personal, si hay más de una persona propietaria del inmueble, el monto mínimo imponible sería de 40 BPC (Base de Prestaciones y Contribuciones) anuales por persona.
El impuesto se exonera cuando la totalidad de rentas por arrendamientos sea menor a 40 BPC anuales –actualmente $ 263.040. Además el arrendador debe levantar el secreto bancario a DGI y no generar otras rentas de capital mayores a 3 BPC anuales.
Importante: Para que el arrendamiento de inmuebles se encuentre exonerado, es necesario que la persona realice el trámite correspondiente, siempre ante DGI. El organismo si corresponde, otorga un formulario firmado y sellado que establece hasta cuándo rige la exoneración.
PRESENTACION DE DECLARACION JURADA
En los casos en que corresponda la presentación de la declaración jurada se deberá completar el formulario 1101, de acuerdo al calendario de vencimientos establecido.
COBRANZA DE CREDITO DE IRPF A FAVOR DEL CONTRIBUYENTE
Si de la declaración jurada surge un saldo de IRPF a favor del contribuyente, podrá efectuar el cobro del mismo en efectivo una vez autorizado por DGI.
QUIENES PUEDEN ACCEDER AL CREDITO FISCAL POR ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
En primer lugar, para computar el crédito fiscal es necesario haber generado IRPF por rentas de trabajo durante el ejercicio 2024. Por lo tanto aquellas personas que no hayan generado el mencionado impuesto, no podrán hacer uso del crédito fiscal por arrendamientos.
Tendrán acceso entonces los contribuyentes del IRPF por rentas de trabajo que fueran arrendatarios de inmuebles con destino a vivienda permanente, cuyos contratos hayan sido celebrados por escrito (aunque se encuentren vencidos) y tengan un plazo igual o mayor a un año, en tanto puedan identificar al arrendador. Solamente podrán acceder a este crédito quienes sean titulares del contrato de arrendamiento.
IMPORTANTE: No es condición necesaria que el contrato se encuentre inscripto para poder computar el crédito.
PORCENTAJE A DESCONTAR
Se podrá descontar como crédito fiscal, el equivalente al 8% del precio del arrendamiento efectivamente pagado correspondiente al año 2024, sin perjuicio que el contrato correspondiente no abarque la totalidad del mismo.
En caso que se pague el arrendamiento por adelantado (por ejemplo se abona el alquiler de dos años), únicamente se permite imputar el 8% del arrendamiento efectivamente pagado y devengado en el año correspondiente.
CUANDO SE PUEDE COMPUTAR EL CREDITO FISCAL POR ARRENDAMIENTO EN LA LIQUIDACION COMO NUCLEO FAMILIAR
En este caso el crédito se imputará hasta la concurrencia con el impuesto del ejercicio correspondiente a las rentas del trabajo de su liquidación como núcleo familiar. En caso de tener un excedente, el mismo no podrá ser imputado a impuestos de futuros ejercicios ni dará derecho a devolución.
Una persona que obtiene rentas de trabajo gravadas por IRPF y jubilaciones gravadas por IASS, ¿puede considerar el crédito fiscal de arrendamientos en cualquiera de los dos impuestos?
El crédito fiscal por arrendamientos debe imputarse en primer término al IRPF y el excedente podrá imputarse al IASS.
BACHINI Consultores asesora integralmente al contribuyente, confecciona las Declaraciones Juradas correspondientes y realiza todos los trámites que corresponden sobre el IRPF por alquileres de inmuebles.